合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后如何處理?合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的“三共特性”。那么，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后該怎么處理呢?

　　什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同?

　　所謂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。該類合同如果發(fā)生糾紛主要適用的法律法規(guī)包括《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后如何處理?

　　這里分為兩種情形，協(xié)議解除和單方面解除。

　　一協(xié)議解除合同的情形《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”該條文內(nèi)容字面上看似淺顯，實(shí)務(wù)適用時(shí)則并非那么得以應(yīng)手。

　　合同解除可分為協(xié)議解除和單方解除。協(xié)議解除實(shí)質(zhì)是在原合同當(dāng)事人之間重新成立一個(gè)合同，其內(nèi)容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。如當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，不論合作合同是否有效，協(xié)議解除均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。比如，在集勝貿(mào)易有限公司與重慶華興產(chǎn)業(yè)股份有限公司其他合同糾紛一案中，最高人民法院認(rèn)為，《終止及清算協(xié)議》的主要內(nèi)容是對華興公司和集勝公司解除合作關(guān)系，并進(jìn)一步明確由華興公司自行開發(fā)相關(guān)地塊以及由華興公司向集勝公司返還投資款和支付補(bǔ)償款等問題作出的約定?！督K止及清算協(xié)議》雖然在客觀上與雙方簽訂的《合作協(xié)議書》存在一定聯(lián)系，但正如重慶高院原一審判決指出的，其實(shí)質(zhì)是在雙方當(dāng)事人之間建立了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！督K止及清算協(xié)議》并非《合作協(xié)議書》的從合同，《合作協(xié)議書》是否有效，并不對《終止及清算協(xié)議》的效力產(chǎn)生影響。

　　二單方解除合同的情形常出現(xiàn)糾紛的是因?qū)Ψ竭`約或者出現(xiàn)不可抗力，解除權(quán)人單方提出解除的情形。對于這種合作合同非正常終止后的處理，實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同被解除、終止后，可以通過相互返還和賠償損失解決相關(guān)問題;第二種認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是合作各方之間的一種共同合作開發(fā)行為，當(dāng)事人的利益目標(biāo)一致，對合作的標(biāo)的物具有共有性質(zhì)，因此，在合作合同解除、終止后的處理上，不同于一般的當(dāng)事人利益相對的合同，不僅僅是一個(gè)通過相互返還和賠償損失就能解除的問題，而是涉及對合作的標(biāo)物不動(dòng)產(chǎn)如何分割、相互投資如何返還、損失如何計(jì)算和承擔(dān)等諸多問題，同時(shí)，還涉及對造成合作合同被解除的原因、過錯(cuò)程序如何認(rèn)定，并在此基礎(chǔ)上綜合考量，解決問題;第三種認(rèn)為，可以參照適用《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條中對合作建房被確認(rèn)無效后的處理原則。

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同兼具資合和人合的特點(diǎn)，如合同當(dāng)事人之間缺乏信賴，已不具備繼續(xù)合作的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合作已無實(shí)際意義，對解除合作合同的主張應(yīng)當(dāng)予以支持，但其共同開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目未必是“爛尾樓”。合同目的不能實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事實(shí)上不可能再完成應(yīng)當(dāng)是兩種不同的法律事實(shí)，合作合同解除與項(xiàng)目需要清算不構(gòu)成必然因果關(guān)系。

　　對于合作合同解除后的處理，則主要是解決兩個(gè)問題，即項(xiàng)目的歸屬和對退出方的賠償或補(bǔ)償。退出方提供的資金、實(shí)物、勞務(wù)或其他出資成本已轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目資產(chǎn)，返還原物顯然不現(xiàn)實(shí)，基于公平誠信原則，取得項(xiàng)目一方應(yīng)當(dāng)對退出方給予合理的賠償或補(bǔ)償。

　　關(guān)于合作合同解除后項(xiàng)目的歸屬。一般合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目恢復(fù)由提供土地一方自行開發(fā)建設(shè)，這也符合“房隨地走”、“房地產(chǎn)一體化”的原則。而在一些特殊情形，也可以考慮按照合作方實(shí)際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例直接合理分配房地產(chǎn)項(xiàng)目下的建筑物甚至是在建項(xiàng)目。比如，項(xiàng)目土地使用權(quán)是由合作當(dāng)事人共同購買情形、房屋已經(jīng)可預(yù)售或現(xiàn)售情形、合作當(dāng)事人本身具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)情形等。

　　關(guān)于合同解除后退出方的賠償或補(bǔ)償問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目需要進(jìn)行清算，如前述廈門市中級人民法院(2015)廈行終字第130號行政判決書。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未開發(fā)完畢的，債權(quán)債務(wù)和經(jīng)營利潤狀況尚不明確，因房價(jià)波動(dòng)大，稅金高，確定凈利潤難度大且不科學(xué)，客觀上確實(shí)不具備清算的條件，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售或者涉及征地拆遷的，極有可能引發(fā)社會(huì)安定問題，因此除非房地產(chǎn)項(xiàng)目事實(shí)上不可能再由合作方開發(fā)完成，否則不應(yīng)當(dāng)貿(mào)然要求項(xiàng)目必須清算。

　　如果項(xiàng)目不清算，如何認(rèn)定退出方的損失?筆者認(rèn)為，首先，如果合同當(dāng)事人對各方的投資或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值、利潤存在爭議，可以委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)或評估確定;其次，可以根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)情況按如下規(guī)則靈活處理：

　　(一)項(xiàng)目尚未開發(fā)，不存在收益分配，無需進(jìn)行成本、收益清算的，可以返還退出方實(shí)際投資款，同時(shí)依據(jù)合同約定和過錯(cuò)情況，支持退出方主張利息損失或者違約金。比如云霞與海南華康投資有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案、敬紅宣與太倉順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈秀龍合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案。

　　(二)土地或在建中的建筑物有一定增值的，可以在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評估，給予退出方相應(yīng)的增值利潤賠償。比如廣元市眾森實(shí)業(yè)有限公司與北京東方龍濟(jì)投資發(fā)展有限公司、廣元東合時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案。

　　(三)房屋已經(jīng)預(yù)售或者現(xiàn)售的，可以先行返還投資款，在完全銷售后再行項(xiàng)目清算，按照合作方實(shí)際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例確定具體賠償金額。屆時(shí)如對賠償金額不能達(dá)成一致意見，另行訴訟解決。比如嵊泗裕華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司與舟山華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案[8]。也有司法判例是委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對合作項(xiàng)目進(jìn)行司法鑒定，根據(jù)鑒定意見認(rèn)定合作項(xiàng)目的可分配收益，再按照合作方實(shí)際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例認(rèn)定退出方的損失額，比如杜英,伏聯(lián)軍與重慶陽坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案[9]。當(dāng)然，這種處理方式是否公平合理還存在爭議，比如在鑒定基準(zhǔn)日、未售房屋的價(jià)格、稅費(fèi)等方面。