房地產(chǎn)合作開發(fā)的風險點有哪些?投資行業(yè)有一句經(jīng)典名言：投資有風險，理財需謹慎。任何投資都具有一定的風險，房地產(chǎn)合作開發(fā)亦是如此。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目具有手續(xù)多、專業(yè)強、投資大、周期長、法律關系復雜等特點，所以它的風險點還不止一處。那么房地產(chǎn)合作開發(fā)有哪些風險點呢?

　　一、項目開發(fā)期限存在的風險點

　　實踐中，經(jīng)常涉及項目拆遷及開發(fā)期限問題。在涉及土地前期開發(fā)的過程中，會出現(xiàn)合作雙方?jīng)]有對拆遷工作作出新的期限約定，一方以另一方的承諾的期限來約束承諾方。雙方當事人也未對案涉項目的開發(fā)建設期限作出明確約定，而開發(fā)建設期限系合同的必不可少的實質(zhì)性條款，若未在約定期限內(nèi)履行完畢合同義務，可構成實質(zhì)性違約。實踐中大多數(shù)合作方因此問題涉及糾紛后，主張權利一方無法以書面證據(jù)確定相應的爭議期限，另一方面，提交類似在項目開發(fā)建設中，面向業(yè)主出具的公告證明關于期限的約定。但司法實踐中，此公告不是當事人之間簽訂的協(xié)議，載明的出具時間雖然在一方負責的拆遷期間內(nèi)，并不能證明該公告的內(nèi)容為一方作出的承諾。因此，若一方主張對方未按約定期限完成項目拆遷、開發(fā)工作嚴重違約的，一般不予支持。

　　二、結算過程中產(chǎn)生的風險點

　　爭議較多的為一方合作公司退場后要求另一方履行項目結算義務并分配利潤的問題。一方合作公司已經(jīng)退場，合作開發(fā)行為已經(jīng)終結，此情況下主張結算涉及工程是否竣工驗收，工程建筑工程施工合同涉及的工程價款是否結算，對外的融資借款本金利息是否確定并清償，是否存在被法院查封、拍賣的房屋價值因市場等因素暫不確定，最終的工程造價及成本是否確定，銷售收入是否確定，雙方是否存在債權債務與第三方的糾紛。

　　三、項目報建、規(guī)劃等手續(xù)問題產(chǎn)生的風險點

　　爭議較多的為未辦理案涉項目報建、規(guī)劃等手續(xù)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，案涉項目的報建立項均以乙公司名義進行，各項交費由乙公司承擔支付，除土地證在工程前期仍以甲公司名義辦理外，其他四證在報建立項過程中均以乙公司名義申領。乙公司負責全部建設報批工作和建設施工設計以及技術評審的全部工作，直至開工一切手續(xù)辦理完畢(規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設許可證、施工建設許可證)，所需費用全部由乙公司承擔，具備建設開工的條件;甲公司有義務配合乙公司在項目報批中所需的一切與本項目有關的土地文件與相關手續(xù)。

　　四、房產(chǎn)交付問題產(chǎn)生的風險點

　　關于合作一方未按時交付聯(lián)建房產(chǎn)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，乙公司應在本協(xié)議簽訂之日起30個月內(nèi)完成全部工程，將約定面積交付甲公司使用，如果沒有按期交付使用，乙公司應承擔甲公司拆遷戶的安置費，乙公司如在36個月內(nèi)不能完成大樓建設工程，甲公司視乙公司違約。乙公司應承擔甲公司各種損失(如拆除樓房所造成的各種損失)。乙公司與甲公司簽訂的《協(xié)議書》約定，乙公司施工工期從某年某月某日起，施工期限不能超過30個月，如超過施工期限后，違約賠償金每月3萬元。若項目不能交付使用，甲公司所墊付的拆遷補償款由乙公司無條件全額返還。

　　雖然房地產(chǎn)合作開發(fā)具有一定的風險，但是其利潤十分可觀，因此還是有不少投資者踴躍加入其中。不過為了降低投資風險，這里建議大家一定要選擇專業(yè)的投資管理公司。